外国人が不動産を買える国・制限のある国（17の国・地域）
海外で不動産を検討するとき、最初に確かめたいのは「外国人が何を、どこまで所有できるか」です。土地の所有権、区分所有、期間つきの所有権や使用権など、取得できる権利は国ごとに異なります。
掲載する17の国・地域について、政府・規制機関の一次資料で確認した要点をまとめました。分類は編集部による整理で、購入の可否を一律に保証するものではありません。
外国人であることによる大きな取得制限はない
| 国・地域 | 外国人の所有のしくみ | 出典・確認日 |
|---|---|---|
| 英国 | 外国人・非居住者も不動産を購入できます。非居住者は住宅取得時の印紙税（SDLT、イングランド・北アイルランド）に原則2%が追加されます。海外法人名義で対象不動産を取得する場合は、Companies House への海外事業体登録が必要です。 | HMRC: Rates of SDLT for non-UK residents・Companies House: Register of Overseas Entities 確認日：2026年10月25日 |
| 香港 | 外国人も住宅を取得できます。土地は原則として政府から借りる借地権（リースホールド）で、外国人に限らず日本の土地所有権とは仕組みが異なります。2024年2月28日以降、住宅の需要抑制の追加印紙税は撤廃されています。 | LegCo: Land tenure system in Hong Kong・IRD: Demand-side Management Measures 確認日：2026年10月25日 |
| 米国 | 外国人も住宅を購入できます。農地は取得の報告義務（AFIDA）があり、一部の州は外国人の取得を規制します。売却時は源泉徴収（FIRPTA 原則15%、ハワイ州は HARPTA 原則7.25%も）の対象です。 | USDA: Foreign Investors With Agricultural Land Holdings・Iowa Code 9I.3・IRS: FIRPTA withholding・IRS: Exceptions from FIRPTA withholding・Hawaii Department of Taxation: Instructions for Form N-288 確認日：2026年10月25日 |
| ポルトガル | 憲法15条の内外人平等にもとづき、外国人も不動産を購入できます。取得には納税者番号（NIF）が必要です。取得時には不動産取得税（IMT）と印紙税0.8%がかかります。 | ポルトガル憲法15条・税務当局：住宅の購入 確認日：2026年10月25日 |
| ジョージア | 外国人は農地以外の不動産（住宅等）を所有できます。農地は外国人による相続等の例外を除き取得できません。 | Matsne: Civil Code of Georgia Articles 8, 183・Matsne: Organic Law on Agricultural Land Ownership Article 4 確認日：2026年10月25日 |
区域・承認・価格・国籍などの条件つきで取得できる
| 国・地域 | 外国人の所有のしくみ | 出典・確認日 |
|---|---|---|
| UAE（ドバイ・アブダビ） | 外国人は指定された自由保有エリアで土地・建物を所有できます。アブダビでは指定投資区域が対象です。ドバイの売買登記手数料は合計4%です。 | UAE Government: Expatriates buying property・ADREC: Law 13/2019・DLD: Property sale registration 確認日：2026年10月25日 |
| 台湾 | 外国人は相互主義により不動産を取得できます（日本は完全互恵国）。土地の種類等の制限があり、地政事務所を通じて直轄市・県（市）政府の許可を受ける必要があります。 | 宜蘭県政府：外國人取得土地權利業務・新北市政府：外國人取得土地權利互惠國家一覽表 確認日：2026年10月25日 |
| シンガポール | コンドミニアム等は承認なしで購入できます。土地付き住宅は住宅不動産法（RPA）の承認が必要です（承認済みコンドミニアム内の strata landed house は承認不要）。外国人の追加印紙税（ABSD）は原則60%です。 | SLA: Foreign ownership of property・IRAS: Additional Buyer's Stamp Duty 確認日：2026年10月25日 |
| マレーシア | 外国人の住宅取得は連邦ガイドライン上、原則RM100万以上が対象です。取得は州当局の管轄で、州ごとの価格基準や物件の条件にも従います。 | Ministry of Economy: GPPH 13 Julai 2022 §2.3 確認日：2026年10月25日 |
| オーストラリア | 外国人は原則として事前承認と申請手数料のうえ、新築住宅または住宅を建てるための空き地を取得できます。2025年4月1日〜2029年6月30日は中古住宅の購入が原則禁止されています。州の外国人追加印紙税もあります。 | Treasury: Guidance Note 6 — Residential Land・Treasury: Australia's foreign investment policy May 2026・Treasury: Residential real estate・Revenue NSW: What is surcharge purchaser duty 確認日：2026年10月25日 |
| トルコ | 大統領が定める国の国民は不動産を取得できます。軍事禁止区域・軍事安全区域等の制限があり、1人あたり全国30ヘクタールまで、外国人全体で郡の私有地面積の10%以内という上限があります。 | TKGM: Acquisition FAQ 確認日：2026年10月25日 |
土地は原則所有できず、住宅（区分所有・期間つき所有権・使用権）で取得する
| 国・地域 | 外国人の所有のしくみ | 出典・確認日 |
|---|---|---|
| タイ | 外国人は原則として土地を所有できません（土地法96条の2の例外として、4,000万バーツ以上の投資等を条件に住宅用地1ライまで）。コンドミニアムは1棟の全専有面積の49%まで外国人名義で所有できます。 | DOL: Land Code compilation / Thailand Government・タイ土地局掲載 Condominium Act section19bis（英訳） 確認日：2026年10月25日 |
| フィリピン | 外国人は原則として土地を所有できません。コンドミニアムでは、共用部分の土地を保有する管理法人（condominium corporation）の持分のうち外国人が保有できるのは40%までです。建物の戸数の40%という意味ではありません。 | Supreme Court: G.R.156364 resolution / RA4726 確認日：2026年10月25日 |
| ベトナム | 土地は全人民所有で私有できません。外国人は条件を満たす住宅事業の住宅（マンション・戸建て・連棟住宅）の所有権を期間つきで取得できます。原則50年で、1回に限り最長50年延長できます。マンションは1棟の戸数の30%までです。 | Vietnam Housing Law consolidated 132/VBHN-VPQH, Article20・ベトナム土地法2024／政府法令案内 確認日：2026年10月25日 |
| カンボジア | 外国人は土地を所有できません（土地法8条）。共同所有建物では地上階・地下階を除く区分所有権を取得できます。外国人が所有できる割合の上限は政令で定められます。 | CDC: Law on Foreign Ownership of Co-Owned Buildings Article6・CDC: Land Law Article8 確認日：2026年10月25日 |
| インドネシア | 外国人は土地の所有権（Hak Milik）を持てません。使用権（Hak Pakai）などの制度を利用して、滞在関係書類・最低価格等の条件を満たす住宅を取得できます。 | ATR/BPN: PP18/2021 Articles69–72・UU5/1960 Article21・インドネシア議会 Pusat Analisis Keparlemenan Policy Brief 確認日：2026年10月25日 |
一定期間、原則として購入できない
| 国・地域 | 外国人の所有のしくみ | 出典・確認日 |
|---|---|---|
| カナダ（オンタリオ・BC） | 非カナダ人による対象住宅の購入は2027年1月1日まで原則禁止されています（連邦法、例外あり）。BC州・オンタリオ州では外国人追加税もあります。 | CMHC: Prohibition on purchase by Non-Canadians・BC Government: Additional property transfer tax・Ontario: Non-Resident Speculation Tax 確認日：2026年10月25日 |
読むときの注意
- 表の条件は一般的な整理です。国籍、居住資格、住宅の種類、地域、購入主体によって例外や追加条件があります。契約前に当局・現地の専門家に確認してください。
- 割合の分母は同じではありません。タイは専有面積、フィリピンは土地を保有する管理法人の持分、ベトナムはマンションの戸数です。
- FIRPTA・HARPTAは売却代金等に対する源泉徴収で、最終的な税額と同じではありません。免除・軽減等の条件があります。
- カナダの購入禁止期限は2027年1月1日です。延長の有無は2026年12月に再確認する予定です。
よくある質問
日本人が土地まで所有できる国はありますか？
英国・米国・ポルトガル・ジョージアの農地以外の不動産などが対象になります。UAEは指定エリア、ほかにも承認・価格・国籍等の条件があります。香港の土地は原則リースホールドで、日本の土地所有権とは異なります。
東南アジアではコンドミニアムしか購入できませんか？
国によって異なります。ベトナムでは条件を満たす住宅事業の戸建て・連棟住宅も期間つきで取得できます。タイの土地取得には投資等の厳しい条件を伴う例外があります。フィリピンの40%は管理法人の持分、タイの49%は専有面積、ベトナムの30%はマンションの戸数が分母です。
カナダとオーストラリアでは外国人は購入できませんか？
カナダでは対象住宅の購入が2027年1月1日まで原則禁止されています。オーストラリアでは2025年4月1日〜2029年6月30日、中古住宅が原則禁止ですが、新築住宅や住宅建築用の空き地は事前承認等の条件で取得できます。いずれも例外があるため対象物件と購入者の要件を確認してください。